【物語の背景】
主人公は東京都内の50代の建材メーカー勤務のサラリーマン。家族は妻と子供２人。20年前に一戸建て住宅を購入。悩みは老朽化する家と小遣いの少なさ。子供は反抗期真っ最中。 ちなみに、ここでは主人公の後輩も登場。中古住宅の購入を企画中とか。
「センパイ、すみません。」
「なんだ？」
「今度、時間を作って中古住宅について教えてもらえませんか？」
「いいけど、家でも買うの？
「そろそろ考えようかと思って」
「いいよ、お安い御用だ。」
中古住宅を探す前に
「中古でも新築でも言えることなんだけど、いきなり購入するのは得策ではない。ある程度の計画と準備は必要だ。車を買う時を考えれば分かるだろ？」
「いえ、車はついつい衝動買いをしちゃったもんで」
「家はそうは行かない。下手すりゃ30年以上のローンが待っている。十分に準備をしなきゃならんぞ」
「そうですね。おっしゃる通りです。」
「んじゃ、まずは資金計画からだ。」
資金計画は総額で考える。
「まずは資金計画から。
当然ながら、家はローンを伴う大きな買い物。ローンを抱えながらの生活費も考えなければいけない。これは中古住宅も同じ。」
「確かにそうですね。」
「けど、それに失敗する人が結構多い。」
「なんでですか？」
「物件の価格でしか見てないからさ。けど、不動産を購入する際には別に様々な費用が必要だ。そこで失敗する。」
「例えばどんなのですか？」
「税金で言えば、印紙税、登録免許税、不動産取得税、あとは家屋には消費税なんかも掛かる。また、オプション工事やリフォーム費用なんかも発生するかも知れない。」
「なるほど、購入費用だけでなく、総額で考えなければいけないんですね。」
「大正解！」
場所の決定は慎重に
「次に、場所も決めなきゃならん。これは慎重に決めるべき。
例えば、生活スタイルなんかも勘案しなければいけない。仮に、生活スタイル抜きにして決めると大変なことになる。」
「例えば？」
「ある人の話なんだけど、場所と生活スタイルを考えるのではなく、値段だけで決めたそうな。そのため、かなりの郊外に住むことになった。確か、宇都宮とかかな？」
「え？宇都宮から東京まで通ったんですか？」
「そう、ものすごく早起きしてね。けど、その人は転勤になって横浜で働くことになった。そのため、通勤時間が更に長くなった。」
「へぇ。」
「おかげで、いつもヘロヘロになって仕事をしているって話だよ。」
「そりゃ大変だ。」
家屋の状態も考えておく
「それから必要なのは、家屋の品質だ。中古住宅は家屋の状態も非常に重要。『これくらいまでならば許せる』を明確に持っておくべきだ。」
「確かにそうですね。家屋がダメならば意味がない。」
【ここでのポイント】
●中古住宅を購入する前には次の点を注意して考えること
●資金計画は総額で考える
●地域の決定は慎重に。生活スタイルなんかも考えに入れるべき
●家屋の状態も考えておく
中古住宅を探す方法
「次に、中古住宅の探し方を取り上げよう。」
「はい。」
ネットのポータルサイト経由
「まずはネットのポータルサイトだ。これは非常に便利。特に、今ではスマホで簡単に検索可能だから、とにかく手っ取り早い。けど、そこに落とし穴がある。」
「なんですか？それ」
「便利過ぎて確認漏れが起きやすいんだ。さっきの宇都宮の人もネットで物件を決めた。」
「なるほど。」
「けど、そこは場所が悪かった。駅まではそれほど離れていないんだけど、開かずの踏切があった。それで通勤時間が延びた。現地の確認漏れさ。」
「なるほどね、大変なんだなぁ。」
不動産会社経由
「次に不動産会社経由だ。これも結構便利。しかし、これにもデメリットがある。」
「なんですか？デメリットって。」
「不動産取引の事情なんだけど、自社物件と他社の物件があって、自社物件ならば収益が増える。だから自社物件を必要以上に推して来るケースもあるんだ。」
「なるほど、そんな商売なんですね。」
リノベーション会社経由
「次にリノベーション会社を通しての購入。これはリノベーションとセットになっての買い物だから、話が非常に早い。けど、これにもデメリットはある。」
「デメリットとは？」
「購入先のリノベーションを選ばなければならないからさ。例えば、Ａ社から物件を購入する場合、Ｂ社のリノベーションは使えない。基本的にはＡ社の工事になるだろう。このように選べないから、不本意な仕様で作られることもあり得る。それが落とし穴だよ。」
個人間取引
「個人間取引ってのもある。
これはその名の通り、個人と個人の不動産取引。不動産会社を通さない。」
「そうなると、どんなメリットが発生するんですか？」
「不動産会社に仲介手数料を払わなくて済む。これはデカい。」
「なるほど。けどデメリットもあるんでしょ？」
「確かにある。双方とも不動産のプロではないからトラブルが結構あるんだ。」
「なるほど。不動産会社って重要なんですね。」
空き家バンクの利用
「空き家バンクなんかも良いかもな」
「なんですか？空き家バンクって」
「自治体がやっている事業だよ。特に地方が多くて、空き家になっている物件を勧めて来るもの。」
［これも面倒そうですね。］
「そうだね。思い通りの物件を探しにくいかも知れないな。」
競売など
「競売ってのもある。これも安く手に入る。けど、トラブルも意外に多い。」
「どんなトラブルですか？」
「物件がそのまま手渡されるんで問題のある場合も多い。そのため、リフォーム費用も高くなりがちだとか。そのため、資金計画を見誤ることもある。」
「なるほど、難しいもんですね。」
【ここでのポイント】
中古住宅の探し方には次の方法がある。
●ネットのポータルサイト経由
●不動産会社経由
●リノベーション会社経由
●個人間取引
●空き家バンクの利用 ・競売など
中古住宅を探すポイント
「んじゃ、次に中古住宅を探すポイントを挙げてみよう。」
「はい。」
価格は総額で判断する
「まず、価格は総額で考えるべきだろうな。
先にも挙げたけど、物件価格だけで考えると思わぬ出費が発生する。不動産会社によく確認を取るべきだ。」
「確かにそうですね。」
「例えば消費税、不動産の場合は土地は掛からずに家屋だけに発生するんだけど、仮に家屋が2,000万円だったらどうする？」
「なるほど、法外な値段になりますね。」
売主の情報は意外と重要
「次に、売主の情報だろうな。」
「売主というと？」
「例えば、問題のある物件の問題点を隠蔽して来たらどうする？人によってはバレなきゃオッケーって判断する人も居る訳だ。確かに不動産屋が入ればトラブルの確立は減るかもだけど、個人間取引ならば厄介だろ？」
「あ、そうか。」
相場から外れていないかをチェック
「相場から外れていないかのチェックも必要だ。不動産価格は厳密に決まってはいるけど、それでも相場から外れている場合がある。」
「確かに相場から外れていると損をしそうですね。」
「その通り。必要のない損失を受けないためにもチェックは重要なのさ。」
耐震性に注意が必要
「中古住宅の場合は耐震性にも注意が必要だ。」
「あれ？そうなんですか？」
「耐震基準は時代と共に変わっている。大きな変化は1981年。そこを境にして古い基準を『旧耐震』、新しい方を『新耐震』と呼んでいる。また、2000年にも耐震性が変わっている。そのため、古い物件においては建てた時期に注意が必要なんだ。」
ホームインスペクションの検討
「こんな風に、中古住宅には探すポイントがいくつかあるんだけど、最終的には物件の状態が重要だ。けど、物件の状態なんか素人では分からない。」
「確かにそうですね。」
「そこで起用できるのが『ホームインスペクション』だ。これは建築なんかのプロのチェック。費用は発生するけども高い精度でのチェックとなる。」
「高い精度とは？」
「一般の人ならば外観と内装程度しか見ないだろ。しかしインスペクションでは床下や天井裏なんかもチェックする。だって、柱の根本のような見えない部分だってシロアリなんかに食われている可能性もある。危険だろ？」
「確かに危険。チェックは必要ですね。」
リモートワークが可能かもチェックする
「不動産とは直接は関係ないけど、リモートワークの確認もしておいた方が良いだろうね。」
「と言いますと？」
「リモートワークが可能ならば、少しくらい離れていても問題は少ないのさ。確かに宇都宮なんかは大変だけど、その手前くらいの街ならばそれほど不便じゃないからね。」
「なるほど、確かに。」
【ここでのポイント】
中古住宅を探すポイントは次の通り
●価格は総額で判断する
●売主の情報は意外と重要
●相場から離れていないかをチェックする
●耐震性には注意が必要
●ホームインスペクションの検討
●リモートワークの可否のチェック
そんなこんなで後輩へのレクチャーは終わった。後輩もなんか納得した模様。
そんなある日、安くて良い物件を見つけたって連絡があった。なるほど、朗報だ。
後日談：中古住宅について聞いた後のエピソード
さて、その後の話。
「センパイ、例の中古住宅ですが、買うのをやめました。」
「あら、どうして？」
「ものすごく安いんだけど、かなりボロボロだったんです。」
「そうか、それは残念。投資用として使えば結構な儲けになったのに。」
「……投資用ですか？」
「そ、不動産投資。あの物件ならば相当な利回りが期待できた。」
「……センパイ、なんで教えてくれなかったんですか？……そこまで儲かるならば買いましたよ。」
後輩君は怒りと悔しさで肩を震わせている。
ともかくとして、この後輩君は儲け話を逃してしまいましたとさ。
おそまつ。
教訓：中古住宅の探し方
ここまで中古住宅の探し方について取り上げて来た。中古住宅の売買に関しても知識が深まったことと思う。
さて、ここでこの記事の内容を挙げてみよう。
１）中古住宅を購入する前には次の点を注意して考えること。
●資金計画は総額で考える。
●場所の決定は慎重に。生活スタイルなんかも考えに入れるべき。
●家屋の状態も考えておく
２）中古住宅の探し方には次のような方法がある。
●ネットのポータルサイト経由
●不動産会社経由
●リノベーション会社経由
●個人間取引
●空き家バンクの利用
●競売など
３）中古住宅を探すポイントは次の通り
●価格は総額で判断する
●売主の情報は意外と重要
●相場から離れていないかをチェックする
●耐震性には注意が必要
●ホームインスペクションの検討
不動産の価格が上がると需要が中古物件に傾く。しかし、中古物件には注意が必要だ。
ただし、中古を買ってリノベーションをすれば質の高い物件に化けることも事実だろう。
どうか、良い物件を購入してより良い家作りをしてもらいたい。
【おすすめの記事】
●本記事では「中古住宅の探し方」を取り上げていますが、こちらの記事では「新築と中古のメリット・デメリットの比較」を行っています。併せて読めば、物件のメリット・デメリットと共に、探すポイントの知識となるでしょう。
新築戸建てvs中古+リノベーション住宅の超対決！……夫婦の破局か和睦か？
●また、こちらの記事では古い家の壁の防音について取り上げています。古い住宅を検討する上で参考になることでしょう。
音と壁の物語。古民家の防音化はどこまで可能となるのか？
