【物語の背景】
主人公は東京都内の50代の建材メーカー勤務のサラリーマン。家族は妻と子供2人。20年前に一戸建て住宅を購入。悩みは老朽化する家と小遣いの少なさ。子供は反抗期真っ最中。
ここで紹介するのは主人公の土地の購入に関するエピソード。なんでも条件の良い土地を紹介されたが、なんか訳アリっぽい土地とか。主人公は土地をどうするか？
我が家の悩みは家の老朽化。そのため、しばしばリフォームが夫婦の話題に上がる。
しかし、今夜は少し様子が違いそうだ。どうやら不動産屋に住み替えを提案された模様。新築に住めると思ったのは、目をキラキラさせている。
「あんた、土地選びもできるわよね？」
「まぁ、できるけど」
「んじゃ、こんな土地はどう？」
どうやら不動産屋から土地まで提案されたらしい。……嫁さんは目をキラキラさせるとロクなことがない。
「あんた、今度の休みに土地を見に行くわよ！」
「……はいはい」
かくして、次の休みも潰れることになった。
瑕疵ってなんだっけ？
「土地を見る時の注意点ってなんなの？」
「交通アクセスや商業施設からの距離なんかも重要なんだけど、それだけでは不十分。『瑕疵』ってことに注意をしなければいけない。」
「なにそれ？」
「瑕疵は不動産の問題点だ。大きく分けると『物理的瑕疵』『法的瑕疵』『環境的瑕疵』『心理的瑕疵』の4つがある。」
「なんか面倒くさいわね。」
「仕方がないさ。土地は高い買い物だ。厳密に考えておかなければいけないのさ。んじゃ、順番に説明しするぞ」
物理的瑕疵
「まずは物理的瑕疵だ。これは、その名の通り、土地に物理的な問題がある場合。例えば地盤が弱い事例。地盤が弱いとどうなるか分かる？」
「え？そんなこと分かるわけないじゃない。」
「了解。地盤が弱い土地に家を建てると、家の重さで地盤沈下を起こすことがある。もちろん、これは建物の重量にもよるのだが、一旦沈んでしまうと修正が簡単ではない。」
「なるほど。」
「けど、物理的瑕疵はそれだけではない。例えば土壌汚染。土地が有機溶剤なんかで汚れている場合も瑕疵になる。土地のために病気になるのはイヤだろ？」
「まぁ、そうなるわねぇ。」
法的瑕疵
「次に法的瑕疵。これは土地に法律的な条件が付いているヤツ。良い例が計画道路の開通が条件の土地だね。」
「あぁ、これは良く聞く話だわ」
「ちなみに、この話はごく稀にトラブルになるらしい。道路の計画があっても『どうせ通らないから大丈夫』と言われて買ってしまったけど、後になって道路開通となった」って感じのエピソード。後で「言った・言わない」になるんでスゴク揉めることがあるらしいね。」
環境的瑕疵
「ここまで挙げた物理的瑕疵や法的瑕疵は結構分かりやすい。けど、ここで説明する環境的瑕疵は結構分かりにくいし、場合によっては揉める。」
「それってどういうことよ？」
「環境的瑕疵ってのは住環境に問題を及ぼす瑕疵だ。良い例が騒音や振動なんか。幹線道路に沿った土地なんか、まともに車の騒音に晒されるし、場合によっては振動も受ける。住環境は台無しになるだろ？」
「そうね」
「けど、これは意外にグレーゾーンが発生しやすい。ただ、これは後で話すよ。」
心理的瑕疵
「心理的瑕疵ってのがイメージできないんだけど、この心理的ってのは何なの？」
「心理的瑕疵ってのは精神的な被害を受ける場所のこと。例えば、自殺のあった部屋に住むのはイヤだろ？」
「そうね、気持ち悪くてイヤだわ。」
「そう、その『気持ち悪くてイヤ』ってところが精神的な被害だね。
ちなみに、心理的瑕疵にも幅がある。軽い物だと物件内での孤独死なんかかも知れないけど、重いヤツになると、敷地内での焼身自殺やバラバラ殺人事件なんかが発生したところ。こいつはインパクトが強すぎる。」
「……ひえぇぇ」
【ここでのポイント】
土地には「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」がある。
分かりにくいのは環境的瑕疵と心理的瑕疵
「では、なんで環境的瑕疵と心理的瑕疵が分かりにくいかを説明しよう。」
環境的瑕疵はなぜ分かりにくい？
「まず挙げられるのが『地図からは分かりにくい点』だ。確かに、近くに悪臭が発生する場所があることまでは気が付くかも知れない。下水処理場なんかが良い例だろう。これは地図で気が付く。
けど、その下水処理場がどれくらいの悪臭を放つかは地図には載らない。それが問題なんだ。ちなみに、悪臭で困るのは風向きにもよるかも知れない。それじゃ、まず分からない。」
「なるほど、そうだわね」
「また、人によって感じ方が違う点も話をややこしくする要因だ。同じレベルの悪臭でも、Aさんは極度に嫌がるが、Bさんは全然平気……っていう場合もある。人にもよるから一概に言えないのだ。
「難しいわねぇ」
心理的瑕疵が分かりにくいのはなぜ？
「次に心理的瑕疵。これも環境的瑕疵と同じように地図に載らない点が問題。そして、人の感じ方によるから問題なんだ。
例えば、過去に殺人事件があった場所なんかは地図に載る訳がないだろ。また、感じ方も人それぞれだ。ある人が気持ち悪いと思うことが、別の人にとっては問題がないことは少なくないからね。」
「なるほどね」
「ちなみに、不動産屋は教えてくれないの？そんなの」
「教えてくれることにはなっているけど、グレーゾーンはやっぱりあるよね。例えば、ちょっとした公園なんかだと、昼間は子供が遊ぶ場所だけど、夜になると途端に風紀が悪くなって、ケンカ騒ぎが絶えない……なんてことは教えてくれないだろ。」
「なるほど、そうだわね。」
【ここでのポイント】
環境的瑕疵と心理的瑕疵には分かりにくいものがある。
瑕疵かどうかがグレーゾーンの土地
「んじゃ、グレーゾーンになりやすい事例を挙げてみようか。さっきは下水処理場の例を挙げたけど、もっと判断が難しいところは結構あるぞ。」
違法駐車の多い場所
「まず挙げられるのが違法駐車の多い場所だね。これは特にマイカーを持っている人を困らせる。違法駐車があるために通りにくくなったりすると、すごい迷惑だろ？」
「確かにそうね。自転車なんかでも邪魔だわ」
「そう。そして、違法駐車についても地図には載っていない。引越してみて『しまったぁ』と嘆く場合もあるんだよな。」
駅や踏切の近く
「踏切の近くが困るというのは分かるだろ。電が通るたびにカンカン鳴ると、うるさくて仕方がないからな。」
「んじゃ、駅の近くというのはなんで？」
「駅によっては早朝から混雑をすることがあるし、場所によっては騒音がひどいことがある。しかも、日曜日であっても早朝から電車は通る。意外に安眠を妨害されるケースがあるんだ。」
「へぇ、意外。」
「ただし、これは駅によっても違う。地下鉄の駅なんかは完全に勝手が違うからね。」
「なるほどねぇ。」
ラーメン屋や焼き鳥屋の近く
「ラーメン屋や焼き鳥屋の近くも要注意だ。」
「あら、それはなんで？」
「ラーメン屋や焼き鳥屋は確かに美味しい香りをするんでお腹が空くけど、それが毎日だとウンザリするだろ。もしかしたら夢に出るかも知れないぞ。」
「確かに、それはイヤだわね」
「また、ラーメンの人気店なんかになると行列ができることも珍しくない。そして、ラーメン屋は深夜営業のところも多い。夜中に行列ができて騒がれでもしたならば参ってしまうだろ。」
「それはそうかも」
鳥が集まりやすい場所
「鳥が集まりやすい場所も注意した方がいい。」
「これも分からないわ」
「鳥の問題は鳥そのもの問題ではない。鳥のフンが問題なんだ。しかも、鳥は意外な場所にも集まる。
例えば柿の木。あれには鳥が群がることがある。当然ながら、その場所はフンだらけだ。
仮に隣地境界を越えない地点に柿の木があったとしても、鳥は隣地境界を越えて来る。その結果として、こちらの敷地がフンだらけ……ってケースがあるんだ。」
「なるほど、納得は行くけど意外ねぇ。」
桜並木やイチョウ並木のある土地
「桜並木やイチョウ並木にも気を付けた方がいいかもな。」
「これも分からないわね。なんで？」
「桜は咲いている内はきれいでいいんだ。けど、散ってしまえば周囲が花びらの山。その掃除に骨が折れるんだよ。これはイチョウ並木でも同じ。葉が散ると落ち葉の掃除で大変。しかも、イチョウの場合はギンナンがなる。地面に落ちたギンナンはなかなかに臭い。」
「それならば納得行くわ。」
繁華街の近く
「繁華街の近くも考え物だよな。一見すると便利に見えるけど、意外にデメリットも多い。」
「デメリットってどんなの？」
「夜間の風紀が乱れるんだ。酔っ払いがふらふらと歩きまわったり、時としてケンカ騒ぎ。場合によってはお巡りさんが来る。騒々しいだろ？」
「確かにそうだわ。」
カラオケスナックなどが近くにある
「カラオケスナックなんかが近くにあるのも良くないと思う。深夜まで大騒ぎするからな。安眠妨害もひどいもんだ。小さい子供のいる世帯なんかは大変な思いをしているはずだよ。
「けど、それって取り締まれないの」
「もしかして取り締まっているかも知れないけど、全部が捕まっている訳ではないだろ。実際、ウチから近所のカラオケスナックは深夜も営業している。」
政治色が強すぎる場所
「街には政治色があるのは仕方のないことだと思うんだ。けど、政治色が度を超えて強い場合だと困ることになると思う。」
「と言うと？」
「家にポスターを貼らせてくれとか、選挙の時期になると清き一票を要求されたりするかも知れんだろ。確かに投票は自分の意思で決めることだが、選挙のたびに来られたらウンザリするだろ。」
「本当だわね。」
猫が集まっている場所
「猫が集まっている場所も要注意だな。」
「あら、あたしは猫が好きよ」
「いや、猫が集まると、それに比例して排泄物の量も増えるってことなんだ。臭くなる問題もあるんだけど、猫のフンにはハエが卵を産み付ける。ハエの発生にも繋がるんだよ。」
「なるほど、かわいいなんて言ってられないわね。」
水路の近く
「水路の近くも気を付けた方がいい。」
「これも分からない。なんで？」
「水路なんかは蚊の発生源にもなり得るんだよ。確かに殺虫剤を撒けばなんとかなるって考えもあるかも知れないけど、それで完全って訳じゃないからね。避けておくのが一番だよ。」
【ここでのポイント】
瑕疵かどうかのグレーゾーンの土地は少なくない。
物件を見終えて
「あんた、どうだった。あの土地？」
「ダメだね。ラーメン屋に行列ができる。夜間にうるさくなるから諦めた方がいい。」
「そうなの……」
後日談：土地を見てからのエピソード
ある日のこと、嫁さんが血相を変えて来た。
「あんた、あのラーメン屋が潰れたみたいよ。土地を買っても大丈夫でしょ？」
お、ストーリーが急展開。自分は不動産屋に電話を掛けた。
「……はぁ。そうでしたか。……また話があったらお願いします。」
「どうしたの？」
「あの土地はもう売れたって。ラーメン屋は元々潰れるウワサがあったんだ。それを見込んで土地に手を付けた人がいたんだって。タイミングが遅れて話が流れたって話さ。」
「……はぁ。新居が欲しかったのに」……嫁さんの溜息が重く聞こえた。
教訓：瑕疵について
ここまで土地の瑕疵について取り上げた。どのような場所が望ましくないのかがイメージできたのではないだろうか。
さて、ここで前に述べた分の復習をしてみよう。
- 瑕疵について
- 環境的瑕疵と心理的瑕疵は分かりにくい。
- 瑕疵かどうかグレーゾーンの土地がある。
土地の取得は家作りの基礎とも言える。そのため、土地選びには最大限に気を付けて、自分にとってベストな土地を手に入れて欲しい。
瑕疵についての追加情報
不動産の瑕疵にはいろいろなケースがありますが、購入した不動産の近隣に暴力団事務所が見つかり、それを訴えた裁判があります。
ちなみに、不動産会社からは暴力団事務所の存在に関する記述は無かったとのことです。
裁判はこれを心理的瑕疵と認め、損害賠償命令が出たとか。契約解除には至らず、損害賠償となったらしいです。
購入した人はその物件に住み続けたかは不明ですが、なかなかにゾッとする事件ですね。
参考資料
出典
「月刊不動産2005年9月号掲載 暴力団事務所の存在と売買の瑕疵」
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E6%9A%B4%E5%8A%9B%E5%9B%A3%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E3%81%AE%E5%AD%98%E5%9C%A8%E3%81%A8%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E3%81%AE%E7%91%95%E7%96%B5
最終閲覧日：2026年1月28日
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